Kaution Rückzahlung: So läuft die Rückgabe der Mietkaution
FAQ
Regelungen zur Mietkaution:Wann die Kaution zurückverlangt werden kann
von Vanessa Meilin Rolke
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Beim Thema Mietkaution kommt es bezüglich der Rückzahlung nicht selten zur Diskussion. Wofür ist eine Kaution bestimmt und wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Die Kaution ist ein häufiger Streitpunkt nach dem Ende des Mietverhältnisses. Wofür darf der Vermieter sie verwenden und wie lange darf er sie einbehalten?
Quelle: imago/Zoonar
Die Kautionsvereinbarung beim Abschluss eines Mietvertrags ist üblich. Probleme gibt es meist zum Ende des Mietverhältnisses. Aber wann darf der Vermieter die Kaution nutzen, etwa um Schäden zu reparieren oder reparieren zu lassen?
Was ist eine Kaution?
Bei der Kaution handelt es sich um eine finanzielle Sicherheit des Vermieters gegen Schäden der Mietsache, ausgefallene Nebenkostenzahlungen oder Mietzahlungen.
Es gibt keine Pflicht eine Kaution zu vereinbaren. Ist sie jedoch gewollt, so muss das vertraglich festgehalten werden.
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Dr. Jutta Hartmann, Mietrechts-Expertin vom Deutschen Mieterbund e. V.
Die Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten ohne Nebenkosten betragen. Eine abweichende Vereinbarung wie eine zusätzliche Kautionsbürgschaft ist unwirksam. Diese kann nur statt einer Kaution vereinbart werden.
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Wann ist die Kaution fällig?
Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also an dem Tag, an dem das Mietverhältnis beginnt. Dabei ist der Mieter berechtigt die Kaution in drei gleichen Raten zu bezahlen. Ein Ausschluss der Ratenzahlung ist unwirksam. Der Vermieter muss aber nicht auf die Möglichkeit der Ratenzahlung hinweisen. Da es sich bei der Kaution um eine Sicherheitsleistung handelt, sind unterschiedliche Arten der Leistung möglich. Am häufigsten wird die Barkaution gewählt.
Muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Ist mit dem Vermieter eine Barkaution vereinbart, kann sie ihm bar auf die Hand gegeben oder aber überwiesen werden. Der Vermieter darf dieses Geld nicht für sich benutzen, sondern muss es getrennt auf einem separaten Konto anlegen. Er kann dabei selbst die Bank wählen und muss nicht darauf achten, ob diese die besten Zinsen hat. Wenn der Vermieter die Kaution nicht separat anlegt, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz.
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Vermieter von Studentenwohnheimen hingegen müssen das Geld nicht anlegen, da dies einen hohen Verwaltungsaufwand bedeutet.
Wenn die Kaution Gewinne erzielt, muss der Vermieter diese am Ende des Mietsverhältnisses gemeinsam mit der Kaution an den Mieter auszahlen. Während der Mietzeit können die Gewinne nicht ausgezahlt werden.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen und wofür darf er sie verwenden?
Die Kaution kann nicht mit dem Auszug verlangt werden. Denn der Vermieter hat das Recht, die Wohnung auf Schäden zu überprüfen. Stellt er zum Beispiel Schäden fest, darf er die Kosten einer Reparatur mit der Kaution aufrechnen. In der Regel hat der Vermieter sechs Monate dafür Zeit, denn danach verjähren seine Ansprüche.
Will der Vermieter nach sechs Monaten noch mit einer Forderung aufrechnen, ist dies nur zulässig, wenn sein Schadenersatzanspruch und der Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung "gleichwertig" sind. Das heißt, es muss sich bei beiden Ansprüchen um Geldansprüche handeln.
Wenn der Vermieter den Schaden selbst repariert und dafür vom Mieter Geld verlangt, liegt eine sogenannte gleichwertige Forderung vor. Diese kann er mit der Kaution verrechnen. Anders ist es, wenn der Vermieter die Reparatur durch den Mieter selbst verlangt, zum Beispiel wenn der Mieter das Parkett selbst abschleifen soll.
Für die nachträgliche Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter ebenfalls die Kaution teilweise einbehalten. Ab dem Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter zwölf Monate Zeit, um eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Wenn der Vermieter keinerlei Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis hat, muss er die Kaution an den Mieter zurückzahlen.
Wichtig ist vor allem, dass man sich als Mieter nicht von Aussagen des Vermieters einschüchtern lässt oder Übergabeprotokolle ohne Überprüfung unterschreibt. Der Mieter sollte für sich bei Ein- und Auszug den Zustand der Wohnung mit Fotos oder Videos dokumentieren. Diese kann er dann dem Vermieter entgegenhalten.
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Dr. Jutta Hartmann, Mietrechts-Expertin vom Deutschen Mieterbund e. V.
Zahlt der Vermieter die Kaution dennoch nicht zurück, bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als sie einzuklagen.
In einem Rechtsstreit um eine nicht zurückgezahlte Kaution nach dem Auszug der Mieterin hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe an diesem Mittwoch zugunsten des Vermieters entschieden. Seine Aufrechnung der Kaution gegen Schäden an der Wohnung scheitert demnach nicht daran, dass er erst nach mehr als sechs Monaten abrechnete. Entscheidend ist vielmehr, dass er seine Ansprüche vorher bereits hätte geltend machen können (Az. VIII ZR 184/23). In dem Fall aus Bayern war die Mieterin Anfang November 2019 ausgezogen. Der Vermieter stellte nach ihrem Auszug Schäden an der Wohnung, unter anderem am Parkett, fest. Diese bezifferte er auf etwa 1.175 Euro. Er zahlte darum die Kaution von knapp 780 Euro nicht zurück, sondern behielt das Geld. Die Abrechnung schickte er am 20. Mai, also mehr als sechs Monate nach Auszug. Deswegen zog die Mieterin vor Gericht. Das Amtsgericht Erlangen und das Landgericht Nürnberg-Fürth gaben ihr recht, da der Vermieter seine Forderung nicht rechtzeitig gestellt habe. Im Mietrecht verjähren Forderungen im Normalfall sehr schnell, nämlich bereits nach sechs Monaten. Der Bundesgerichtshof entschied nun jedoch, dass das Landgericht die beiderseitigen Interessen nicht ausreichend berücksichtigt habe. Der Vermieter könne auch dann noch abrechnen, wenn er nicht innerhalb von sechs Monaten Schadenersatz in Form von Geld statt Reparaturen verlangt habe. Die von Mietern gestellte Kaution solle Ansprüche der Vermieter sichern. Wer im konkreten Fall noch Geld von wem bekommt, ist damit aber noch nicht entschieden. Der Bundesgerichtshof verwies den Fall zurück an das Landgericht. Dieses soll nun herausfinden, ob die von dem Vermieter behaupteten Schadenersatzansprüche überhaupt bestehen. (Quelle: AFP)
Vanessa Meilin Rolke ist Rechtreferendarin in der Redaktion Recht und Justiz.
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