Mietvertrag: Welche Klauseln sind ungültig?

Der Wohnungsmarkt ist angespannt, Mieter*innen sind oft froh, überhaupt etwas gefunden zu haben und unterschreiben den Mietvertrag auch, wenn dieser mit kuriosen Formulierungen gespickt ist. Doch längst nicht alle Regelungen in Mietverträgen beruhen auch auf rechtlichen Grundlagen.

Es gibt einige weitverbreitete Mietklauseln, die gar nicht zulässig sind: Der Deutsche Mieterbund e. V. (DMB) geht davon aus, dass rund 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten. Das reiche von falschen Angaben zur Wohnungsgröße bis zu unwirksamen Regelungen des Kündigungsrechts.

Ein generelles und ausnahmsloses Verbot, Haustiere zu halten, ist rechtlich nicht zulässig. Für Kleintiere wie Vögel, Nagetiere oder Fische bedarf es oft keiner Erlaubnis.

Bei Hunden und Katzen müssen Vermieter*innen im Einzelfall entscheiden und diese Entscheidung auch begründen. Vermieter*innen dürfen jedoch die Tierhaltung bei Beeinträchtigungen - wie permanentem Bellen oder Verschmutzung - verbieten.

Teilweise werden Mieter*innen dazu aufgefordert, eine private Haftpflichtversicherung oder eine Hausratversicherung abzuschließen. Doch Klauseln, die Mieter*innen verpflichten, solche Versicherungen abzuschließen, sind ungültig.

Neben der Kaution dürfen Vermieter*innen keine weiteren Sicherheiten verlangen. Das Risiko, das über die Kaution hinausgeht, läge bei den Vermieter*innen selbst, so das Landgericht Berlin.

Bei neueren Mietverträgen sind Staffelmietvereinbarungen besonders beliebt. Die Miete muss allerdings mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Sollte eine frühere Staffelung im Mietvertrag festgeschrieben sein, ist das nicht wirksam und zumindest die erste Mieterhöhung muss nicht gezahlt werden.

Die Forderung nach einer verfrühten Mieterhöhung kann tatsächlich sogar dazu führen, dass die gesamte Staffelmietvereinbarung als unwirksam gilt. Das hat das Berliner Landgericht entschieden.

Halten müssen sich Mieter*innen an unwirksame Reglungen nicht. Denn ist eine Vertragsklausel unwirksam, greift die gesetzliche Regelung, wie sie im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten ist. Um mit Sicherheit sagen zu können, ob die Klausel ungültig ist, lohnt es sich, Expert*innen zu Rate zu ziehen.

Dr. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund empfiehlt, sich beim örtlichen Mieterverein beraten zu lassen, möglichst vor dem Unterschreiben des Vertrags. Ist eine Formulierung tatsächlich unwirksam, muss man sich im Zweifelsfall auch trotz Unterschrift nicht an die Klausel halten.

Vorsicht ist geboten bei Formulierungen wie "in der Regel". Die können auf den ersten Blick unzulässige Formulierungen zulässig machen. Deswegen lieber den Vertrag prüfen lassen, bevor man sich mit Vermieter*innen anlegt.

Gut zu wissen: Grundsätzlich gelten nur Vereinbarungen als wirksam, die gegenüber den gesetzlichen Regelungen einen Vorteil für Mieter*innen darstellen. Benachteiligt werden dürfen sie nicht.