Eigenbedarfskündigung: Wann ist die Kündigung unwirksam?
Mietrecht bei Eigenbedarf:Kündigung wegen Eigenbedarfs - was nun?
von Tabea Mirbach
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Die eigenen vier Wände wegen einer Eigenbedarfskündigung aufgeben zu müssen, ist erst mal ein riesiger Schock. Was Mieter tun können und welche Regeln Vermieter beachten müssen.
Welche Rechte haben Mieter, wenn ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt wird und wann ist eine Eigenbedarfskündigung überhaupt wirksam?
Quelle: dpa
Die Wohnung ist bezahlbar, man fühlt sich im Viertel wohl und pflegt einen guten Kontakt zur Nachbarschaft - aus so einer Ausgangslage nach einem neuen Zuhause zu suchen, kann sehr schmerzhaft sein. Vor allem in Städten, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Gut nachvollziehbar also, dass eine Eigenbedarfskündigung die Betroffenen fassungslos zurücklässt. Aber: Nicht immer ist eine Eigenbedarfskündigung auch rechtmäßig.
Wer darf Eigenbedarf anmelden?
Eigentümer dürfen die Wohnung nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie selbst in die Unterkunft einziehen möchten oder jemand aus der nahen Verwandtschaft. Dazu zählen: Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Stiefkinder, Nichten und Neffen. Das betrifft auch Pflegepersonal oder Haushaltshilfen, da bei ihnen ein berechtigtes Interesse dahintersteht.
Die Kündigung ist ungültig, wenn beispielsweise entfernte Verwandte wie Patenkinder oder Eltern der Lebenspartner einziehen möchten. Sind die Vermieter juristische Personen wie eine Aktiengesellschaften oder GmbH, dürfen sie nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
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Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Generell gilt: Eigentümer müssen ein berechtigtes Interesse haben und den Eigenbedarf nachweisen - ein juristischer Knackpunkt vieler Kündigungen. Es muss gut begründet sein, warum gerade diese vermietete Wohnung benötigt wird. Vor allem dann, wenn der Vermieter noch weitere Immobilien besitzt und er selbst oder die betreffende Person auch in eine andere Wohnung einziehen könnte. Außerdem ist ausschlaggebend, dass das Einzugsdatum konkret ist und es sich nicht um einen vagen Zeitraum in der Zukunft handelt.
Wie muss die Eigenbedarfskündigung aussehen?
Für eine gültige Kündigung gelten laut Bürgerlichem Gesetzbuch strenge Kriterien, andernfalls ist sie unwirksam. Aus dem Schreiben muss zum Beispiel klar hervorgehen, welche Person einziehen soll. Es reicht nicht, wenn die Vermieter beispielsweise schreiben, dass sie selbst oder die Großeltern einziehen.
Das Kündigungsschreiben muss die richtige Frist beinhalten. Diese ist davon abhängig, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Generell gelten diese Standardfristen im Mietrecht:
Bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahren gilt eine dreimonatige Frist,
besteht es länger als fünf Jahre, gilt eine sechsmonatige Frist,
besteht es länger als acht Jahre, gilt eine neunmonatige Frist.
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Widerspruchsmöglichkeiten für Mieter
Liegt eine Eigenbedarfskündigung vor, ist ein Widerspruch oft die einzige Möglichkeit, sich gegen diese zu wehren. Hiermit können Mieter den angemeldeten Bedarf hinterfragen und die eigenen Interessen einbringen. Auch hier ist es wichtig, die Frist zu beachten.
Das Gesetz sieht vor, dass man bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einen Widerspruch gegen diese Kündigung schriftlich einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.
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Marko Tidow, Fachanwalt für Mietrecht
Haben Vermieter allerdings ein begründetes Interesse, können Mieter selten etwas dagegen tun, trotz Widerspruchs. Es sei denn, der Auszug bedeutet eine sogenannte "soziale Härte", wodurch ein Auszug nicht möglich ist.
Bei Kündigungsfällen mit einer "sozialen Härte" ist die Kündigung vor dem Interesse der Vermieter laut Sozialklausel im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht gerechtfertigt. Sogenannte Härtegründe sind Situationen, die es dem Mietenden unmöglich machen, aus der Immobilie auszuziehen - wie beispielsweise ein hohes Alter, eine Schwangerschaft oder besondere Situationen wie finanzielle Probleme. Psychische Erkrankungen wie Depressionen, bei denen eine Person beispielsweise durch Suizidgefährdung nicht in der Lage ist auszuziehen, zählen ebenfalls zu den Härtefällen.
Daher ist es wichtig, dass der schriftliche Widerspruch alle Gründe beinhaltet, die einen Auszug zum jetzigen oder späteren Zeitpunkt nicht möglich machen.
Eigenbedarfskündigung wirksam oder nicht?
Stellen Mieter fest, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, gibt es eine Chance, dass sie nicht ausziehen müssen. Zunächst sollten sie die Vermieter konfrontieren und in einem schriftlichen Widerspruch über den Sachverhalt aufklären, weshalb die Kündigung unwirksam ist. Bleiben diese trotz der geäußerten Bedenken bei der Kündigung, so müssten sie mit dem Fall vor Gericht ziehen und die Mieter auf eine Räumung der Wohnung verklagen. Bei einer unwirksamen Kündigung, etwa durch ein fehlendes berechtigtes Interesse der Vermieter, steht das Recht auf der Seite der Mieter.
Ist die Kündigung aber wirksam, ist eine außergerichtliche Vereinbarung sinnvoll, um Gerichtskosten zu sparen. Ein möglicher Kompromiss kann zum Beispiel Unterstützung bei der Wohnungssuche, die finanzielle Beteiligung am Umzug oder eine pauschale Abfindung sein.
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Juristische Beratungsangebote für Mieter
Wenn Mieter sich unsicher sind, ob eine Kündigung rechtmäßig ist oder ob sie gegen diese aufgrund von sozialer Härte Widerspruch einlegen sollten, können sie sich Unterstützung bei einem Mieterverein suchen. Darüber hinaus gibt es viele Fachanwälte, die auf Mietrecht spezialisiert sind und - besonders wenn eine Rechtsschutzversicherung vorhanden ist - eine gute Option sind.
Im Januar 2024 entschied ein Gericht in Berlin, dass Mieter wegen einer Eigenbedarfskündigung aus ihrer Wohnung vorerst nicht ausziehen müssen, sondern eine Verlängerung um zwei weitere Jahre erhalten - allerdings mit einer an den Markt angepassten Mieterhöhung.
Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass es den Mietern nicht möglich sei, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu bekommen. Der Auszug hätte für die Mieter eine besondere Härte bedeutet, denn sie bewarben sich nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung fast zwei Jahre lang auf eine Vielzahl von Wohnungen im Berliner Stadtgebiet - ohne Erfolg.
Grund dafür ist die angespannte Lage des Berliner Wohnungsmarktes. Das Gericht wog die Interessen beider Parteien ab und entschied, dass die Eigenbedarfskündigung nicht dringlich genug sei. Allerdings ist das Urteil noch nicht rechtskräftig.
Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass 90 Prozent aller Mietverträge ungültige Regelungen enthalten. Welche unwirksamen Klauseln sind besonders verbreitet und was können Mieter tun?