Pauschalmiete: Begriffserklärung und Vorteile im Detail

Sich nicht um die lästigen Nebenkosten kümmern, heizen, soviel wie man will, ohne hohe Mehrkosten - das ist der Traum vieler Mieter. Für Reinhard Krüger ist der Wunsch in Erfüllung gegangen. Der 69-Jährige lebt zur "Pauschalmiete". Nebenkosten für Strom, Heizung und Warmwasser sind in der Mietsumme bereits enthalten. Das Besondere: Herr Krüger kann für fünf Jahre ab Mietbeginn von gleichbleibenden Kosten ausgehen. "Für mich ist das das perfekte Mietmodell, denn ich muss mir über die steigenden Energiepreise keine Gedanken machen", sagt er.

Möglich ist diese "All-Inclusive-Miete" durch den Bau von Häusern, die ihren Energiebedarf größtenteils selbstständig decken. Reinhard Krüger lebt in einem Neubau der "Lübbener Wohnungsbaugesellschaft". Für seine Wohnung mit Einbauküche zahlt er 918 Euro im Monat - unabhängig davon, wie hoch sein Energieverbrauch ist. Das entspricht einer Wohnraummiete von 13,50 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen Kosten für Wasser, Gartenpflege und den Hausmeister.

Das Modell der Pauschalmiete in energieautarken Häusern gibt es in Deutschland seit 2018. Der Energieexperte Prof. Timo Leukefeld errichtete damals gemeinsam mit der "Wohnungsgenossenschaft eG Wohnen 1902" in Cottbus zwei Mehrfamilienhäuser, die Strom und Wärme mihilfe von Solarmodulen und -kollektoren selbst produzieren. Solche energieautarken Bauten gab es zuvor nur als Eigenheime, nicht zur Miete.

Die energieautarken Häuser in Cottbus haben einen großen Wasserspeicher mit einem Fassungsvermögen von 25.000 Litern. Der garantiert eine warme Dusche, Heizung sowie Waschmaschinen- und Spülmaschinennutzung, auch wenn die Sonne nicht scheint. Die Kosten für Energiezukäufe im Winter sind in der "All-Inclusive-Miete" enthalten. Die überschüssige Energie versorgt andere Gebäude, fließt ins Stromnetz oder füllt kurzzeitig die Akkus auf dem Dachboden auf.

Noch sind Pauschalmieten mit Energieflatrate selten, denn die Gesetzeslage ist schwierig. In Deutschland ist eine genaue Heizkostenabrechnung auf Basis des individuellen Verbrauchs vorgeschrieben. Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter darauf verzichten. Eine pauschale Abrechnung ist nur möglich bei Gebäuden, die aufgrund ihrer Bauweise und Dämmung sehr wenig Wärme verbrauchen. Auch energieautarke Häuser mit einer effizienten Gebäudetechnik gehören dazu.

Eigentlich muss sich der Mieter selbst um einen Stromliefervertrag kümmern. Bei der Pauschalmiete ist das anders. Hier wird das Wohnungsunternehmen zum Energieversorger - und das ist mit Kosten und bürokratischem Aufwand verbunden. Damit sich das Pauschalmieten-Modell weiter etabliert, müssen noch so manche rechtlichen Hürden abgebaut werden.

Der Pauschalmietvertrag hat einige Vorteile: eine konstante Miete, gleichbleibende Nebenkosten - und damit eine große Planungssicherheit. Der Mieter kann sich über einen längeren Zeitraum auf konstante Kosten verlassen. Doch birgt dieser Ansatz auch potenzielle Risiken. Insbesondere ein Rückgang der allgemeinen Energiekosten könnte für Pauschalmieter unterm Strich höhere Kosten bedeuten, da die Nebenkosten eben nicht an die aktuellen Preise auf dem Energiemarkt gekoppelt sind.

Kritiker befürchten zudem, dass die Pauschalmiete keinen Anreiz mehr bietet, Energie zu sparen und effektiv zu heizen.

Außerdem nimmt man in Kauf, dass die Miete oft etwas höher ausfällt als für vergleichbare Wohnungen: "Nachteilig ist, dass Vermieter immer einen gewissen Puffer anlegen, um eventuelle Schwankungen der Energiepreise abzudecken", so Energieexperte Ralph Henger.