Mieten oder kaufen - Wann sich der Immobilienkauf lohnt

Meist ist es die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben eines Menschen oder einer Familie: mieten oder kaufen. So ging es auch Nina Catterfeld und Dennis Gieseke aus Hamburg. Beide sind 37 Jahre alt; er arbeitet als IT-Spezialist, sie ist Coach und Trainerin. Die beiden sind seit sechs Monaten Eltern.

Nina und Dennis haben sich zunehmend mit dem Kauf einer Wohnung beschäftigt. In der Metropole Hamburg ist es allerdings eine Herausforderung: "Die Preise hier sind schon Wahnsinn. Da bist Du schnell bei einem Betrag von mehr als eine Million Euro. Für Häuser sowieso, aber auch große Wohnungen sind selbst für zwei Gutverdiener kaum zu stemmen", meint Nina.

Die Marktlage ist besonders in wirtschaftlich starken Regionen wie Hamburg weiterhin schwierig - und das, obwohl die Preise in den vergangenen zwei Jahren deutlich gesunken sind. Laut dem unter anderem vom IfW in Kiel errechneten German Real Estate Index (GREIX) im Durchschnitt der 19 größten Städte Deutschlands um 13 Prozent. Auch in kleineren Kommunen sind die Kaufpreise seit 2022 zurückgegangen, allerdings nicht so stark wie in den Metropolen.

Die Mieten in Städten wie Hamburg sind ebenfalls sehr teuer. Wäre es langfristig also nicht doch besser zu kaufen? Und wann kann eine Immobilie als günstig gelten? Prinzipiell hilft es, sich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis anzuschauen. Diese Faustformel sieht so aus: Den Kaufpreis einer Wohnung oder eines Hauses teilt man durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Immobilie. Liegt das Ergebnis bei 20 oder weniger, ist die Wohnung günstig. Bei mehr als 25 eher teuer.

Bei der Orientierung, wo Wohnungen oder Häuser eher günstig oder eher teuer sein könnten, können auch die Bodenrichtwerte helfen. Diese werden von Gutachterausschüssen der Bundesländer ermittelt und geben Anhaltspunkte über die Grundstückspreise einzelner Orte oder Stadtviertel. Wo Baugrund günstiger ist, können auch die Immobilienpreise ein wenig niedriger ausfallen.

Ob ein Kauf infrage kommt, hängt auch davon ab, wie viel man für eine Immobilie überhaupt ausgeben kann. Auch hier gibt es Orientierungswerte. Ein Teil des Kaufpreises sollte sich durch Eigenkapital bezahlen lassen: Das sollte etwa 20 Prozent der Bruttokaufsumme betragen, also des reinen Kaufpreises plus der Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbssteuer. Allein diese Kaufnebenkosten belaufen sich je nach Bundesland auf neun bis zwölf Prozent der Kaufsumme. Der Rest der Kaufpreissumme müsste entsprechend über einen Kredit finanziert werden.

Bei der Frage: "Wie viel Immobilie könnte ich mir leisten?" lautet die Faustformel: Allerhöchstens 35 bis 40 Prozent des Netto-Einkommens sollte fürs Wohnen inklusive Nebenkosten aufgewendet werden. Die monatliche Kreditbelastung sollte diesen Anteil des Einkommens also nicht überschreiten.

Ein wichtiges Kriterium für Kauf oder Nichtkauf lässt sich nicht in Faustformeln packen: Hier geht es um die Frage, ob man sich wirklich längerfristig an eine Immobilie binden möchte und kann. Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs, Trennung und andere Änderungen in den Lebensverhältnissen sind gute Gründe, zur Miete zu wohnen.

Auch Dennis Gieseke und Nina Catterfeld haben sich deshalb erstmal gegen einen Kauf entschieden: "Wir wollen unsere Wohnverhältnisse an unsere Lebensverhältnisse anpassen und nicht umgekehrt. Unsere jetzige Mietwohnung ist zentral, liegt am Rande eines Parks, hat die richtige Größe. Und: Wir können jederzeit kündigen." Wer also flexibel bleiben möchte, für den ist mieten allemal klüger als kaufen.