BGH-Urteil: Ohne Beschluss kein Pool im Gemeinschaftsgarten

Streitereien unter Nachbarn sind häufig. Und viele Konflikte landen vor Gericht. Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) über den Bau eines Pools in einem Bremer Garten zu entscheiden, der einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Eine der zwei Parteien eines Doppelhauses wollte in ihrer Gartenhälfte bauen, die andere war dagegen und klagte. Die Sache ging durch drei Instanzen bis zum BGH.

Schon das Amts- und das Landgericht Bremen hatten der Klägerin Recht gegeben, die auf Unterlassung des Pool-Baus geklagt hatte. Das Landgericht hatte seine Entscheidung auf eine der neuen Vorschriften aus dem Wohnungseigentumsrecht gestützt. Danach gilt seit Dezember 2020, dass gemeinschaftliches Eigentum nur dann baulich verändert werden darf, wenn vorher alle Eigentümer in einem Beschluss zugestimmt haben.

Und dieser Beschluss ist auch "keine bloße Förmelei", sondern zwingend, stellt der V. Zivilsenat des BGH in seiner Grundsatzentscheidung fest - der ersten nach dem neuen Recht, bestätigt damit beide Vorinstanzen. Der Gesetzgeber habe sich bewusst auch für keine Übergangsfristen zwischen den alten und den neuen Regeln entschieden. Deswegen muss ein formaler Beschluss her.

Der Garten des Doppelhauses in Bremen ist Gemeinschaftseigentum. Die beiden Eigentümer haben ein Sondernutzungsrecht an einer Hälfte des Gartens. Eine Bepflanzung beispielsweise ist dabei eher unproblematisch, nicht aber die grundlegende Umgestaltung durch einen Pool.

Bauliche Veränderungen sind dann zu erlauben, wenn entweder kein anderer Eigentümer beeinträchtigt wird oder alle zustimmen, "deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden", führt die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner, aus. Dem Gesetzgeber komme es mit dem "Beschlusszwang" gerade darauf an, dass die Wohnungseigentümer über jeden Bau informiert würden, der in Planung sei.

Klar ist aber auch: Bestimmte Veränderungen sind zu erlauben, wenn es beispielsweise um Ladestationen für Elektroautos geht, einen guten Schutz vor Einbrüchen oder die Barrierefreiheit der Wohnung. Doch auch hier geht nichts ohne Beschluss.

Sollte sich jemand wehren und Einwände haben und es liegt kein Beschluss vor, dann kann man über den Weg der sogenannten Beschlussersetzungsklage die bauliche Veränderung herbeiführen. Heißt: Man muss vor Gericht ziehen, das prüft und erteilt dann anstelle der anderen Eigentümer die Genehmigung.

Auf den ersten Blick klingt es nach Mehrarbeit für die Zivilgerichte, die bei streitigen Eigentümerverhältnissen öfter eingeschaltet werden könnten. Auf den zweiten Blick aber stehen auch Vorteile: Denn durch die Beschlüsse ist auch bei einer Änderung der Eigentumsverhältnisse klar, dass die bauliche Veränderung ordentlich geklärt ist. Man muss also später nicht befürchten, dass bestimmte streitige Themen noch mal aufgerollt werden.

Die Entscheidung sollte Wohnungseigentümergemeinschaften aufhorchen lassen: Das Urteil zeigt, dass ohne Beschluss aller Eigentümer keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden können - oder aber, dass diese auf eigenes Risiko erfolgen.

Wer sichergehen will, später nicht auf den Abrisskosten sitzen zu bleiben, sollte den Beschluss vorab einfordern und das notfalls gerichtlich durchsetzen.