Haus bauen mit Bauträger: Vier Tipps, die Bauherren schützen

Die Pleitewelle ist bei Projektentwicklern und Bauträgern bereits ins Rollen geraten - und kein Ende in Sicht. 20 bis 30 Prozent könnten vom Markt verschwinden, schätzen Expertinnen und Experten. Für den Verband der privaten Bauherrn ist das aber nicht nur ein schlechtes Zeichen.

"Wir sehen neben den soliden Bauträgern auch eine ganze Reihe von schwarzen Schafen, bei denen wir denken, dass hier die Insolvenzwelle noch weiter anhalten wird", sagt Corinna Merzyn, Verband der Privaten Bauherren (VpB).

Sie erhofft sich damit eine positive Marktbereinigung. Nicht alle der rund 5.000 Bauträger in Deutschland seien gut.

Wer bauen will, sollte seinen Baupartner vorab gründlich unter die Lupe nehmen, da der Gesetzgeber die Käuferinnen und Käufer kaum vor einer drohenden Pleite schützt. Eine Möglichkeit über den Bauträger mehr zu erfahren, ist die Abfrage bei Auskunfteien.

Schufa und Creditreform geben Bauherren und -frauen Auskünfte über Bonität, die wirtschaftliche Situation, Betätigungsfelder der Firma, Geschäftsführung und die Entwicklung der Mitarbeiterzahlen.

"Auch ein positive Bonitätsauskunft heißt nicht, dass nicht etwas im Argen liegt, weil es sich um eine Rückschau auf die Vergangenheit handelt", weiß Merzyn und warnt:

Es müssten deshalb noch andere Indizien hinzugenommen werden, die auch die aktuelle Situation widerspiegeln.

Bauherren und -frauen können sich nicht vor einer Insolvenz des Bauträgers schützen, aber einige Vorkehrungen treffen, um auf den Fall der Fälle vorbereitet zu sein.

Bauträger dürfen nur die Abschläge fordern, die laut Gesetz dem Wertzuwachs des Bauwerks auf dem Grundstück entsprechen. Deshalb wird dazu ein Zahlungsplan im Bauvertrag festgehalten. Bauherren zahlen nur das, was an Leistung wirklich erbracht wurde.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt die Höhe der bis zu 13 Abschlagszahlungen fest, z. B. wird nach Fertigstellung des Rohbaus, des Dachs oder der Fassade die nächste Rate fällig. Dadurch werden Vorauszahlungen vermieden, die im Insolvenzfall des Bauunternehmens meist verloren sind.

Die Höhe der Abschlagszahlungen ist im neuen Bauvertragsrecht geregelt. Der Bauunternehmer darf Abschlagszahlungen nur bis zu einer Höhe von 90 Prozent der vereinbarten Gesamtsumme verlangen (§ 650m Abs. 1 BGB). Zu hohe Abschlagsforderungen sind gesetzlich unzulässig.

Bauherren haben einen gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bausumme (§ 650m Abs. 2 BGB). Sie dient der pünktlichen Fertigstellung des Hauses ohne wesentliche Mängel. Im Insolvenzfall können mit der einbehaltenen Summe Zusatzkosten zumindest abgemildert werden.

Die Fertigstellungssicherheit kann entweder mit der ersten Abschlagszahlung einbehalten, als Bankbürgschaft oder Versicherung begeben werden. Das Wahlrecht liegt beim Bauunternehmen. Achtung: Die Verweigerung kann ein Hinweis auf finanzielle Schwierigkeiten sein.

Ist der Bau fertig und abgenommen, beginnt die fünfjährige Verpflichtung zur Gewährleistung. Das heißt, ausführungsbedingte Mängel während dieser Zeit muss der Bauunternehmer auf seine Kosten beheben.

Bei Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers bleiben Bauherren allerdings auf den Kosten sitzen. Schutz bietet die sogenannte Gewährleistungsbürgschaft. Sie springt ein, wenn die Baufirma zahlungsunfähig ist. Die Sicherheit sollte mindestens fünf Prozent der Gesamtbau- bzw. Kaufsumme betragen.

Gerade für Bau-Laien ist eine Insolvenz schwer vorhersehbar, finanziell aber besonders dramatisch. Die Bank verlangt bereits Kreditzinsen, die alte Miete läuft noch weiter und der Einzug ins neue Heim ist nicht absehbar. Der VpB rät gerade jetzt in der konjunkturellen Krise, regelmäßig auf die Baustelle zu gehen, um Anzeichen für eine Schieflage frühzeitig zu erkennen.

"Wenn sich Arbeiten verzögern, Subunternehmer nicht mehr erscheinen, plötzlich fremde Firmen auftauchen, Material nicht geliefert wird oder geliefertes Material sogar wieder abgeholt wird, sollte man sich fachkundigen Rat einholen", empfiehlt Merzyn vom VpB.

Bauprofis ahnen schon lange, bevor die eigentlich Insolvenz angemeldet ist, dass etwas schief läuft. Eine Baustellenbegehung beispielsweise mit einem Sachverständigen kann Klarheit bringen, ob es Anlass zur Sorge gibt oder alles normal ist, wie es gerade auf der Baustelle läuft.