Wohnungstausch - was sind die Potentiale, was die Probleme?

Nicht in jeder Lebensphase haben Menschen den gleichen Platzbedarf beim Wohnen. Die Single-Wohnung jüngerer Menschen wird dann zu klein, wenn man mit Partner oder Partnerin zusammenziehen möchte oder eine Familie gründet. Sind bei einem älteren Paar aber die Kinder aus dem Haus, ist das Haus oder die Wohnung auf einmal zu groß - erst recht, wenn einer der Ehepartner verstirbt.

Menschen über 75, die in Einpersonenhaushalten im Eigenheim leben, haben in Deutschland im Schnitt eine Wohnfläche von rund 100 Quadratmetern - mehr als alle anderen Altersklassen. Dazu kommt bei älteren Menschen, dass viel Wohnfläche viel Arbeit macht und dass die Wohnung häufig nicht fürs Wohnen im Alter geeignet ist.

Wenn nun beide Parteien zusammenfinden - Jüngere mit mehr Platzbedarf und Ältere mit weniger - könnte das eine Win-Win-Situation sein. Doch die Praxis ist deutlich komplizierter als die Theorie.

Die wohl größte Herausforderung: Tauschwillige mit großer Wohnfläche und solche mit einer kleinen Wohnung müssen sich finden. Und zur gleichen Zeit am für den jeweils anderen passenden Ort eine Tauschwohnung oder ein Tauschhaus haben. Wobei der Begriff Tausch auch etwas in die Irre führen kann.

Haben beide Parteien Wohneigentum, handelt es sich bei einem Tausch für beide Seiten um einen Haus- oder Wohnungskauf mit allen damit verbundenen Formalitäten und Kaufnebenkosten.

Auch denkbar: Ein (älterer) Mensch zieht aus seiner großen Wohnung aus, vermietet diese an eine jüngere Familie und mietet sich eine kleinere Wohnung. Dann müssen die Mieteinnahmen allerdings versteuert werden.

Wohnen beide Parteien in einer Mietwohnung, geht ein Wohnungswechsel nicht ohne das Einverständnis beider Vermieter. Es müssen jeweils neue Mietverträge unterzeichnet werden. Und: Wer schon länger in einer Wohnung lebt, hat häufig noch einen älteren Mietvertrag mit einer niedrigeren Quadratmetermiete als derzeit marktüblich. Ein Umzug in eine kleinere Wohnung zu aktuellen Mietkonditionen kann mit höheren monatlichen Mietzahlungen verbunden sein - was die Sache unattraktiv macht.

Einige städtische Wohnbaugesellschaften setzen genau an diesem Punkt an: Sie haben in ihrem Bestand Wohnungen unterschiedlicher Größen und versprechen Menschen, die in eine kleinere Wohnung umziehen, dass die aktuelle Kaltmiete beibehalten wird. So macht es beispielsweise die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft.

Viele Städte, zum Beispiel Freiburg im Breisgau, haben inzwischen Wohnungstauschbörsen online gestellt. Hier können sich Tauschinteressierte registrieren.

Weitere Optionen: Wer einen Vermieter hat, der mehrere Wohnungen vermietet, kann bei diesem anfragen, ob ein Wechsel in eine kleinere Wohnung möglich ist. Des Weiteren besteht auch die Möglichkeit, einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem passenden Objekt zu beauftragen.

Oder die Option eines Tauschs innerhalb der eigenen Familie: Die Eltern ziehen beispielsweise in die Eigentumswohnung der Tochter, während die mit ihrer Familie das Elternhaus übernimmt.

Zumindest in der Theorie hat der Wohnungstausch Potenziale: Bei einer Umfrage im Jahr 2020 im Auftrag des Immobilienentwicklers pantera AG gaben 53 Prozent der Befragten an, sie wären bereit, im Alter in eine kleinere Wohnung zu ziehen und zu groß gewordenen Wohnraum aufzugeben. Insgesamt, so die Erkenntnis, könnten bundesweit durch An-, Aus- oder Umbauten in frei werdenden Häusern "leicht mehr als zehn Millionen Quadratmeter neuer Wohnraum entstehen".

Dass die Umzugsbereitschaft in der Praxis dann häufig doch nicht so ausgeprägt ist, zeigen die Erfahrungen mehrerer Städte und Gemeinden. Der Freiburger Oberbürgermeister Martin Horn etwa sagt im ZDF-Interview: Die Wohnungstauschbörse weise zwar erste kleine Erfolge vor, sei insgesamt aber kein "Gamechanger" im Kampf gegen den Wohnraummangel.

Beim Eigentümerverband Haus&Grund Württemberg sieht man zwar immer wieder Anfragen zum Thema Wohnungstausch, ein zahlenmäßig großes Thema sei es aber nicht. Was häufiger klappe, sei der Tausch innerhalb der eigenen Familie.