Wohnungseigentumsgesetz: BGH-Urteil zu Kostenverteilung

In zwei Fällen aus Niedersachsen und Hessen wehrten sich Wohnungseigentümer dagegen, dass sie für Erhaltungsmaßnahmen am Eigentum der Gemeinschaft zahlen sollten.

Im ersten Fall in Niedersachsen musste die Hebeanlage eines sogenannten Doppelparkers repariert werden. Dabei handelt es sich um eine Konstruktion, die das Parken mehrerer Fahrzeuge ermöglicht. Die Hebeanlage selbst stand im Gemeinschaftseigentum. Dennoch beschloss die Eigentümerversammlung, dass nur derjenige Teileigentümer aufkommen sollte, der die Doppelparker auch nutzte. Einer klagte prompt dagegen - doch sowohl das Amts- als auch das Landgericht hatten die Klage bereits abgewiesen.

Im zweiten Fall aus Hessen wandte sich der Kläger ebenfalls gegen einen Eigentümerbeschluss, der ihn seiner Meinung nach unzulässig benachteiligte. Die Fenster seiner Dachgeschosswohnung mussten ausgetauscht werden. Auch diese standen im Gemeinschaftseigentum und lediglich der Kläger sollte die Kosten für die Erneuerung alleine tragen. Hier blieb die Klage ebenso in beiden Instanzen erfolglos.

Entscheidend für den Rechtsstreit ist die seit 2020 geltende Regelung in Paragraf 16 (Abs. 2 Satz 2) des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dieser sieht die Möglichkeit vor, dass die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen - abweichend von der üblichen anteiligen Haftung - auch einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden können. Die Vorinstanzen in den strittigen Fällen entschieden daher: Die entsprechenden Beschlüsse der Eigentümer waren zulässig.

Durch eine solche Regelung sei das Grundprinzip ordnungsmäßiger Verwaltung gewahrt, da insbesondere dem Verursacher- und Nutzerprinzip entsprochen werde. Von Kläger-Seite wird vor allem eine unzulässige Benachteiligung vorgebracht.

Der Bundesgerichtshof gab den Klägern heute nicht recht. Die neue Regelung aus 2020 erlaube, "für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine (…) abweichende Verteilung zu beschließen", so die Pressemitteilung des Gerichts. Das gelte auch, wenn dadurch manche Wohnungseigentümer von der Kostentragung ganz befreit oder alleine belastet werden.

Die Gemeinschaft habe aufgrund des Selbstorganisationsrechts einen weiten Gestaltungsspielraum. Es dürfe nur nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen, so das Gericht. Das läge aber weder im Fall der Doppelparker noch bei den Dachfenster vor. Daneben müsse die Gemeinschaft auch nicht direkt für zukünftige, gleich gelagerte Fälle wie beispielsweise andere Fenster eine entsprechende Regelung beschließen.

Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßt die heutige Entscheidung aus Karlsruhe. Sie würde zu mehr Flexibilität führen. Niemand müsse den bisherigen Verteilungsschlüssel für die Kosten ändern, meint Kai Warnecke, Präsident von Haus und Grund.

Eine Eigentumswohnung ist für viele Menschen sehr erstrebenswert - rechtlich ist dabei einiges zu bedenken. Zunächst bilden alle Eigentümer und Eigentümerinnen einer Wohnanlage die Eigentümergemeinschaft. Neben dem Sondereigentum des Mitglieds an der eigenen Wohnung gibt es ein Gemeinschaftseigentum - das bezieht sich auf alle gemeinsamen Flächen wie Flur, Aufzug, Waschkeller oder Ähnliches. Dieses darf von allen Eigentümern gleichermaßen genutzt werden.

Auch die Hausfassade, Fenster und Balkone fallen unter das gemeinschaftliche Eigentum. Das einzelne Mitglied hat daran einen sogenannten Miteigentumsanteil, dessen Größe von der Fläche der eigenen Wohnung im Vergleich zur Gesamtanlage abhängig ist.

Für das Sondereigentum trägt jeder Bewohner die eigene Verantwortung. Jeder darf selbst über die Instandhaltung entscheiden und muss die Kosten dafür allein tragen.

Das gemeinschaftliche Eigentum betrifft dagegen jeden Miteigentümer: Die Aufgaben, die für diese Bereiche anfallen, werden daher von der Gesamtheit der Eigentümer bewältigt. Dafür findet eine Eigentümerversammlung statt, die mindestens einmal im Jahr von einem Verwalter einberufen wird. Die Versammlung entscheidet über erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen.

Im Grundsatz werden die anfallenden Kosten auf die Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile umgelegt. Mit dem heutigen Urteil ist aber klar, dass die Kosten in bestimmten Fällen auch anders verteilt werden können wie in den Fällen aus Niedersachsen und Hessen.