Experten zu Immobilienmarkt: Mieten werden weiter steigen

Angesichts von Wohnungsmangel und hoher Zuwanderung erwarten Experten auch 2024 einen spürbaren Anstieg der Mieten in Deutschland. Bei den Immobilienpreisen dürfte es hingegen noch etwas bergab gehen - vor allem bei Objekten mit schlechter Energiebilanz ist der Preisdruck groß, auch wegen Unsicherheit um das Heizungsgesetz.

"Für 2024 rechnen wir mit einer anhaltend hohen politischen Unsicherheit und sehen wenig Spielraum für Impulse im Wohnungsneubau", sagte Roman Heidrich, Experte für Wohnimmobilienbewertungen. Gerade am Mietmarkt werde sich der Nachfrageüberhang verschärfen.

Im dritten Quartal kletterten die Mieten in den größten acht Metropolen hierzulande um 8,4 Prozent zum Vorjahreszeitraum, zeigen neue Daten von Großmakler Jones Lang LaSalle. Zum zweiten Quartal stand ein Plus von 3,8 Prozent. Auch in anderen Großstädten stiegen die Mieten im Jahresvergleich kräftig - etwa in Mannheim (5,7 Prozent), Bonn (4,8), Essen (5,2) und Wuppertal (5,7).

Die Zuwächse waren höher als im übrigen städtischen Raum und in dörflichen Gegenden - dort wuchsen die Mieten um gut vier Prozent im Jahresvergleich und weniger als zwei Prozent zum Vorquartal. Immobilien-Experte Heidrich:

Wegen der gestiegenen Zinsen und hoher Baukosten weichen viele Menschen auf Mietwohnungen aus - der Rückgang der Kaufpreise gleicht teurere Kreditraten nicht aus. Schon jetzt ist Deutschland das einzige EU-Land mit mehr Mietern als Eigentümern, die Eigentümerquote lag laut Statistikbehörde Eurostat 2022 bei 47 Prozent. Die rekordhohe Zuwanderung 2022 hat die Wohnungsnachfrage noch verstärkt.

Während Mietwohnungen umkämpft sind, können Immobilienkäufer auch 2024 noch auf Abschläge hoffen. Die deutlich gestiegenen Zinsen dürften noch nicht ganz in den Preisen für privates Wohneigentum abgebildet sein, meint JLL-Experte Heidrich. Und aus Sicht des Verbands deutscher Pfandbriefbanken steht der Höhepunkt der Immobilienkrise erst im kommenden Jahr bevor.

Es sei von weiteren Preisrückgängen in den kommenden Quartalen auszugehen, meint der Verband, der die wichtigsten Immobilienfinanzierer vertritt. Bereits seit Mitte 2022, dem Höhepunkt des Immobilienbooms, fallen die Immobilienpreise:

Und das Niveau war nach Ansicht der Bundesbank viel zu hoch: Wohnimmobilien seien 2022 im Schnitt um 20 bis 30 Prozent überbewertetet gewesen.

Im neuen Jahr könnte sich indes eine wichtige Stellschraube drehen: die Zinsen. Hat der starke Zinsanstieg infolge von Ukraine-Krieg und Inflation den langen Immobilienboom abgewürgt, könnte eine Zinswende den Markt stabilisieren. Auch wenn sich die Europäische Zentralbank (EZB) bedeckt hält: Mit der fallenden Inflation erwarten Ökonomen, dass die EZB in der ersten Jahreshälfte 2024 die Leitzinsen senkt.

2024 sei eine Stabilisierung der Wohnimmobilienpreise wahrscheinlich, schreibt die Landesbank Helaba. In Erwartung einer lockereren Geldpolitik sind die Bauzinsen schon stark gefallen. Für zehnjährige Kredite waren laut FMH-Finanzberatung kurz vor Weihnachten rund 3,5 Prozent pro Jahr fällig - Ende Oktober waren es 4,25 Prozent. Dank zuletzt gesunkener Kreditzinsen sparten Käufer fünfstellige Beträge, schätzt Tomas Peeters, Chef der Baufi24 Baufinanzierung AG.