Blase platzt: Wie lange sinken die Immobilienpreise weiter?

Deutschlands Immobilienblase scheint zu platzen. Wer im dritten Quartal 2023 ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, zahlte im Schnitt 10,2 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Das ist der stärkste Preisrückgang seit über zwanzig Jahren, vermeldet das Statistische Bundesamt.

Insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser seien günstiger geworden, Eigentumswohnungen nicht ganz so stark. Diese Entwicklung wurde sowohl auf dem Land als auch in den Städten beobachtet. In den Metropolen sei der Rückgang allerdings deutlicher, wenn auch auf nach wie vor hohem Niveau, stellt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) fest.

Vor gut eineinhalb Jahren erreichten die Immobilienwerte ihren Höchststand seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

"Seitdem fallen die Preise. Die Blase ist geplatzt", erklärt DIW-Ökonom Konstantin Kholodin.

"Viele Eigentümer haben derzeit den Eindruck, Immobilien verlieren dramatisch an Wert", beobachtet Immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch - und relativiert zugleich: "Ein Blick auf die Preisentwicklungen der letzten fünf Jahre zeigt aber, dass es sich bei den derzeitigen Preisanpassungen um eher kleinere Korrekturen handelt, die die teils massiven Anstiege der letzten Jahre nicht ansatzweise aufrechnen."

Inflationsbedingt fielen höhere Baukosten an, aufgrund gestiegener Zinsen wurde die Finanzierung deutlich teurer. Leicht verzögert wirken sich die Finanzierungskosten auf den Immobilienmarkt aus. "Das heißt, wenn die Zinsen steigen und die anderen Bedingungen sich nicht ändern, dann gehen die Preise zurück und das ist genau das, was wir beobachten", sagt Kholodin.

Immer weniger Menschen können es sich leisten, Wohneigentum zu kaufen. Laut DIW wurden im September dieses Jahres nur halb so viele Baukredite aufgenommen wie noch im März 2021. Die Nachfrage sinkt - und das treibt in der Regel die Preise nach unten.

Die Zinsspitze scheint nun allerdings erreicht zu sein. In einer Analyse der DZ Bank ist die Prognose:

Viele Ökonomen gehen wegen der rückläufigen Inflation davon aus, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinsen Ende des kommenden Jahres wieder senken wird.

Einige Banken preisen das bereits jetzt in ihren Konditionen ein. Das zeigt eine Auswertung der FMH Finanzberatung: Für Hypotheken mit zehnjähriger Laufzeit verlangten Banken im Oktober durchschnittlich über vier Prozent - inzwischen sind es nur noch 3,5 Prozent.

Jetzt, da sich die Zinswende also langsam auf dem Immobilienmarkt bemerkbar macht, ist der Trend schon wieder rückläufig. Kholodin sieht zwar noch Spielraum und geht davon aus, dass die Preise auch im kommenden Jahr fallen. "Allerdings kann man danach mit einer Stabilisierung des Marktes und anschließend mit steigenden Preisen rechnen."

Stefan Münter, Vorstand der Baufinanzierungsberatung Europace, erwartet ab dem ersten Halbjahr 2024 wieder steigende Immobilienpreise. Es habe sich in diesem Monat bereits eine Belebung der Finanzierungsmärkte abgezeichnet.

Wer es schafft, die perfekte Kombination aus niedrigen Zinsen und niedrigen Preisen zu erwischen, hat großes Glück. Doch auch auf anderen Wegen kann es gelingen, die Gesamtbelastung zu reduzieren. So bieten Bund und Länder verschiedene Förderprogramme an, beispielsweise für energetische Sanierungen.

Je mehr Eigenkapital zudem eingebracht wird, desto niedriger ist in der Regel der Zins der Bank. Mit einer kurzen Zinsbindung können Käufer auf eine günstigere Anschlussfinanzierung hoffen. Und wer kann, sollte Sondertilgungen nutzen. Dadurch wird der Kredit schneller abbezahlt und die Zinslast verringert.