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Schwieriger Immobilienmarkt:Eigenheim-Preise sinken, Nachfrage aber auch
von Michaela Waldow
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Die Preise für Wohnimmobilien fallen. Klingt, als würde das Eigenheim erschwinglich werden. So ist es eher nicht - die Gründe für die komplizierte Situation im Überblick.
Die Kosten für die Sanierung eines alten Gebäudes steigen seit Jahren.
Quelle: Imago
Lange Jahre galt: Wachsende Bevölkerung, knappes Angebot, niedrige Zinsen gleich steigende Immobilienpreise. Nach wie vor herrscht zwar ein Mangel an Wohnungen, dennoch stagnieren beziehungsweise fallen die Preise - jetzt das zweite Quartal in Folge.
In den ersten drei Monaten dieses Jahres sank der Preis laut Statistischem Bundesamt um durchschnittlich 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresviertel - der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit 2000.
Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex)
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Energiebilanz wird immer wichtiger bei Immobilien
Die Preise fallen sowohl in den stagnierenden Regionen als auch in den Wachstumsregionen, in den Großstädten als auch auf dem Land. War bislang die Lage entscheidend, wird nun mehr die Energiebilanz eines Objektes ein ausschlaggebendes Kriterium.
Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland
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Gründe für die sinkende Nachfrage sind hauptsächlich die hohen Finanzierungskosten und die hohe Inflation.
Zinspolitik der EZB hielt Bauzinsen niedrig
In den letzten Jahren war der Leitzins historisch niedrig. Die EZB versuchte, die Wirtschaft anzukurbeln, indem sie den Leitzins auf einem niedrigen Niveau gehalten hatte. Diese Niedrigzinspolitik sollte Investitionen fördern, den Konsum antreiben und Kreditvergaben erleichtern.
Entwicklung des Leitzinses der EZB
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Bauzinsen sind eng mit dem Leitzins verbunden. Ist der niedrig, tendieren die Bauzinsen ebenfalls dazu. Durch die jahrelang niedrigen Leitzinsen waren auch die Bauzinsen niedrig, was zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien führte. Denn durch die folglich günstigen Baukredite konnten sich mehr Menschen - trotz hoher Immobilienpreise - eine Immobilie leisten.
Mit dem Anstieg des Leitzinses stieg auch der Bauzins wieder an. Zwar sinken die Immobilienpreise jetzt, sie sind aber zum einen nach wie vor auf einem hohen Level. Und zum anderen sinken sie nicht in dem Maße, wie der gestiegene Bauzins die Immobilienkredite verteuert.
Effektivzinssätze* für Wohnungsbaukredite** an private Haushalte
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Inflation als bremsender Faktor
Zu den steigenden Finanzierungskosten kommt die hohe Inflation. 2022 sind die Verbraucherpreise in Deutschland um 6,9 Prozent zum Vorjahr gestiegen.
Die Auswirkung des russischen Angriffskrieges führte zu einer Teuerung der Energiepreise und trieb damit Produktions- und Lebenshaltungskosten in die Höhe. Pandemiebedingte Einschränkungen und Lieferengpässe ließen die Inflationsrate bereits ab Juli 2021 über drei Prozent klettern.
Inflationsrate* in Deutschland
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Wenn alles teurer wird und damit die Lebenshaltungskosten steigen, bleibt am Ende weniger Geld übrig, um einen Hauskredit abzubezahlen. Auch die Sorge um eine eventuell noch höhere Anschlussfinanzierung nach Ablauf eines Kredites bremst aus.
Zwar ist die Inflationsrate seit März 2023 rückläufig, befindet sich aber nach wie vor mit 6,1 Prozent im Mai zum Vorjahresmonat immer noch so hoch wie zuletzt bei der Ölkrise Mitte der 70er Jahre.
Inflationsrate in Deutschland von Mai 2021 bis Mai 2023
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Alte Häuser verlieren mehr an Wert
Zudem sind die Preise für Baumaterialien wie Holz, Stahl, Beton und Dämmstoffe durch Inflation und Lieferkettenengpässe deutlich angestiegen, was die Kosten für zum Beispiel fällige Sanierungen erhöht. Besonders ältere Häuser mit einer schlechten Energieeffizienz verlieren so auf dem Markt an Wert.
Laut Statistischem Bundesamt nahmen auch die Preise für Instandhaltungsarbeiten im Februar 2023 gegenüber dem Vorjahresmonat um über 15 Prozent zu, so viel wie bei den Baupreisen.
Baukostenindizes für Wohngebäude
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Neben den Materialkosten haben auch die Arbeitskosten zugelegt. Insbesondere die Handwerkerpreise sind in den letzten Jahren gestiegen, da es an qualifizierten Fachkräften in bestimmten Gewerken mangelt.
Preiserhöhungen* am Bau
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Wohin die Reise beim Immobilienmarkt geht, hängt also von vielen Faktoren ab, unter anderem wie sich die Zinspolitik der EZB entwickelt. Die aber vermutlich zunehmende Wohnungsknappheit dürfte den Preisrückgang allerdings wieder etwas bremsen.
Zinsanhebungen in Europa:Wie Notenbanken die hohe Inflation bekämpfen
von Frank Bethmann