Es klingt so einfach: Der Vermieter veranlasst per Gericht, dass die Wohnung geräumt wird, weil der Mieter nicht auf die Kündigung reagiert. Doch eine Zwangsräumung setzt erstmal ein sogenanntes Räumungsurteil voraus. „Das heißt, der Mieter ist entweder durch das Gericht zur Räumung verurteilt worden oder die Mietparteien haben einen Räumungsvergleich bei Gericht geschlossen, wonach der Mieter die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt räumt“, erklärt Sibylle Voßbeck, Fachanwältin für Mietrecht.
Räumungsklage erheben
Zuerst muss der Vermieter das Mietverhältnis per außerordentlicher fristloser oder ordentlicher Kündigung beenden. Dann erst kann die Räumungsklage erfolgen. „Der Vermieter kann dann eine Räumungsklage erheben, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Sei es, dass der Mieter selbst gekündigt hat und die Wohnung nicht räumt oder dass der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos oder ordentlich gekündigt hat und der Mieter dieser Kündigung nicht Folge leistet und die Wohnung weiter bewohnt“, so die Mietrechtsexpertin. „Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erfordert immer ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Vermieters. Der klassische Fall ist eigentlich der Eigenbedarf. Aber auch eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung seitens des Mieters rechtfertigt eine ordentliche Kündigung“, erläutert Voßbeck.
Im Falle einer fristlosen Kündigung kann die Räumungsklage direkt nach Ausspruch beim Amtsgericht erhoben werden. „Auf jeden Fall sollte man die Räumungsklage zeitnah nach Beendigung des Mietverhältnisses erheben und nicht länger abwarten, zumal ein Verfahren noch extrem viel Zeit in Anspruch nimmt“, so die Erfahrung der Fachanwältin. Voßbeck rät Vermietern darauf zu achten, dass die zuvor erklärte Kündigung auch formal wirksam ist und sofern es mehrere Mieter gibt, auch gegenüber allen Mietern erklärt worden ist. „Als Rechtsanwalt muss man insbesondere prüfen, ob in der Wohnung volljährige Kinder leben, die möglicherweise mit verklagt werden müssen. Dann müssten die Kinder aber bereits bei Einzug volljährig gewesen sein. Sind sie erst während der Dauer des Mietverhältnisses volljährig geworden, sind sie nach der Rechtsprechung nicht mit zu verklagen“, weiß Voßbeck.
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Kostenfalle Zwangsräumung
Für die Vollstreckung des Räumungsanspruches werden Gerichtsvollzieher beauftragt. Das heißt, das Urteil oder der Räumungsvergleich muss an die Gerichtsvollzieher geschickt werden, die dann einen Termin bestimmen, an dem die Mieter aus der Wohnung müssen. Je nach Art der beauftragten Vollstreckung müssen Gerichtsvollzieher eine Spedition und einen Schlüsseldienst beauftragen, um die Möbel aus der Wohnung zu entfernen und die Schlösser auszutauschen. „Die Zwangsräumung bezahlen muss zwar eigentlich der Mieter, der die Wohnung nicht geräumt hat. Es ist jedoch so, dass der Vermieter in Vorlage treten muss, weil die Gerichtsvollzieher und auch Spedition und Schlüsseldienst ohne Vorschuss nicht tätig werden. Da in den meisten Fällen einer Zwangsräumung beim Mieter nichts zu holen ist, bleibt der Vermieter auch noch auf diesen Kosten sitzen“, erklärt die Expertin für Mietrechtsfälle.
Voßbeck führt aus: „Auch für alle Schäden, die der Mieter in der Wohnung verursacht hat und die keinen vertragsgemäßen Gebrauch und auch nicht etwa eine normal übliche Abnutzung darstellen, haftet der Mieter. Auch hier muss natürlich der Vermieter zunächst wieder in Vorlage treten, damit die Schäden zeitnah von Fachhandwerkern beseitigt werden und die Wohnung wieder vermietet werden kann. In den allermeisten Fällen bleibt der Vermieter auch auf diesen Kosten sitzen, da häufig beim Mieter nichts zu holen ist und eine geleistete Kaution die Kosten für die Beseitigung der Schäden auch weit übersteigt.“
Keine Vollstreckung, wenn nichts zu holen ist
Wenn der Mieter seine Schulden nicht begleichen kann, macht es auch keinen Sinn eine Vollstreckung anzustrengen – diese würde nur zusätzliche Kosten verursachen. „Erst dann, wenn die Mieter einer geregelten Arbeit nachgehen, wäre eine Zwangsvollstreckung wegen der titulierten Forderungen – der Mieten – sinnvoll. Dann stellt sich jedoch die Frage, wie viel Gläubiger insgesamt vorhanden sind“, warnt Voßbeck.
Eigentümer haben in solchen Fällen kaum eine Chance, die ausstehenden Mieten zurückzubekommen. Mietrechtsexpertin Voßbeck rät daher, bei Rückständen nicht lange zu warten und einen Anwalt hinzuzuziehen. „So absurd es auch klingt: Einem Eigentümer und Vermieter ist sogar anzuraten, dem Mieter trotz bestehender Rückstände eine kleine Abstandszahlung für den Auszug anzubieten, da dies im Ergebnis nicht nur weitaus schneller ist, sondern auch kostengünstiger.“ Mietrechtsprozesse ziehen sich oft sehr in die Länge. „Die Dauer der Verfahren ist das Hauptproblem. Die Gerichte sind anscheinend überlastet. Gesetzlich ist zwar normiert, dass Räumungsklagen vorrangig zu bearbeiten sind, doch leider wird dies von den Gerichten nicht ausreichend beachtet“, so die Erfahrung der Rechtsanwältin Sibylle Voßbeck.
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