Im Mittelpunkt der Neuerungen stehen die Modernisierungskosten, die in der Vergangenheit für zahlreiche Mieter zu einer großen Belastung wurden. Künftig können Vermieter die Modernisierungskosten nur noch zu acht statt der bisher geltenden elf Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Außerdem ist die Erhöhung der monatlichen Miete durch Modernisierungskosten gedeckelt: Innerhalb von sechs Jahren darf sie um nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden.
„Die Deckelung der Umlage von Modernisierungskosten war mehr als überfällig, da sie einen Hauptteil der Mieterhöhungen ausmacht“, sagt André Juffern vom Mieterverein Leverkusen. Die bisher geltenden elf Prozent bei den Modernisierungskosten seien mittlerweile zu hoch angesetzt. In Zukunft solle der Vermieter durch die Umlage nicht mehr verdienen, sondern seine Modernisierungskosten decken – so sei es ursprünglich auch gedacht gewesen, sagt Juffern. Die neuen Regelungen gelten bundesweit. „Im Gesetzgebungsverfahren war noch im Gespräch, die neuen Regelungen für Modernisierungskosten nur auf Ballungsgebiete anzuwenden. Letztendlich hat man die Regelungen aber auf ganz Deutschland ausgeweitet“, erklärt der Mietrechtsexperte.
Strengere Auskunftspflichten
Im neuen Mieterschutzgesetz sind auch strengere Auskunftspflichten für Vermieter vorgesehen, zum Beispiel über die Höhe der Vormiete. „Das spielt in Gebieten eine Rolle, in denen die Mietpreisbremse gilt“, konkretisiert Juffern. Mit der Mietpreisbremse ist geregelt, dass die Miete bei Neuvermietungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel. „Allerdings gibt es Ausnahmen: Wenn die Vormiete bereits über dieser Zehn-Prozent-Grenze gelegen hat, darf der Vermieter auch vom neuen Mieter diese eigentlich zu hoch angesetzte Miete verlangen. Gleiches gilt, wenn am Wohnraum in den vergangenen drei Jahren umfassende Modernisierungen vorgenommen wurden“, so der Mietrechtsexperte.
Die Neuerung: Bisher war für einen neuen Mieter nicht ersichtlich, ob sich der Vermieter aus berechtigten Gründen nicht an die Mietpreisbremse hielt. „Darum beinhaltet das neue Gesetz, dass Vermieter in Zukunft bei Vertragsabschluss Auskunft darüber geben müssen, ob sie sich bei der Miete auf eine dieser Ausnahmen berufen“, so Juffern. Dass dadurch tatsächlich die Mieten langfristig niedrig gehalten werden können, bezweifelt der Experte, denn die Mietpreisbremse greife zum Beispiel nicht bei Neubauten oder umfassender Sanierung von Bestandsimmobilien. „Dadurch steigen die ortsüblichen Vergleichsmieten kontinuierlich und auch andere Vermieter können die Mieten jedes Jahr der neuen ortsüblichen Miete anpassen. Es gibt langfristig nur eine Lösung: mehr bezahlbaren Wohnraum.“
Grundsätzlich sieht der Mietrechtsexperte den aktuellen Wohnungsmangel als Ursache für viele Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Er plädiert dafür, Bauvorhaben stärker zu fördern und insgesamt mehr zu bauen. Durch einen Bürokratie-Abbau müsse das Bauen unkomplizierter und schneller werden, fordert er. Außerdem müsse der Staat selbst in den Baumarkt einsteigen: „Wir müssen dahin zurück, dass Wohnung nicht mehr als Ware angesehen wird, sondern als Grundversorgung“, sagt André Juffern.
