Aktuelles BGH-Urteil zu Eigenbedarfskündigung

Wenn plötzlich die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf kommt, ist das für Mieter meist ein Schock. Im aktuellen Fall wollte eine Familie das Haus aus Platzgründen für sich allein beanspruchen und hat einem Rentner-Ehepaar gekündigt. Die Mieter klagten und begründeten das mit einer beginnenden Demenz des 87-jährigen Ehemannes. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat den Fall an die vorige Instanz zurückgegeben, mit der Aufgabe den Härtefall sorgfältig zu prüfen, da Mietern mit gesundheitlichen Problemen nicht ohne Weiteres gekündigt werden dürfe.

Die Rechtsprechung lässt eine Eigenbedarfskündigung nach §573 Abs. 2, Nr. 2 BGB zu, wenn der Vermieter „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ für den Eigenbedarf nennen und damit ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Er muss belegen, warum er selbst oder eine andere begünstigte Person die bislang vermietete Wohnung beziehen soll. Eine Kündigung ist also zum Beispiel dann unstrittig, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich oder Familienangehörige wie Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister, Großeltern, Nichten oder Stiefkinder nutzen will. Auch für entfernte Verwandte, Haushaltshilfen oder Pflegepersonal kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Je weiter der Verwandtschaftsgrad allerdings ist, desto persönlicher muss nach dem BGH-Urteil vom 3. März 2009, Az. VIII ZR 247/08 der soziale Kontakt sein, beziehungsweise eine besondere Fürsorge zu der Person nachgewiesen werden.

„Der Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig erklären, warum er gerade diese Wohnung benötigt“, sagt Heidi Schnurr, Rechtsanwältin für Mietrecht. Er muss sich dazu äußern, wer die Wohnung bewohnen und wie sie genutzt werden soll. Ein schlichtes „Ich kündige Ihnen, weil ich die Wohnung selbst brauche“, reicht nicht aus. Eindeutige Gründe sind zum Beispiel die Nutzung als Altersruhesitz, als Wohnung für einen zu pflegenden Angehörigen oder als Bleibe für den ehemaligen Ehepartner nach einer Scheidung. Stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, stehen ihm Schadensersatzansprüche zu.

Der Vermieter muss folgende Kündigungsfristen bei Eigenbedarf einhalten:
- 3 Monate bei einer Mietdauer bis 5 Jahre
- 6 Monate bei einer Mietdauer bis 8 Jahre
- 9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren

Diese Fristen gelten nur, wenn in der Eigenbedarfskündigung ausdrücklich auf das Widerrufsrecht hingewiesen wird. Wenn der Vermieter das vergisst, kann der Mieter noch bis zum Räumungsprozess schriftlich Widerspruch einlegen. Ansonsten muss dem Vermieter ein Widerspruchsschreiben grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein. Kündigt der Vermieter beispielsweise am 3. Januar zum 31. März, dann muss das Widerspruchsschreiben spätestens zum 31. Januar vorliegen.

Liegt bei dem Mieter oder bei einem seiner Familienmitglieder ein außergewöhnlicher Härtefall vor, kann das die Kündigung wegen Eigenbedarf zunichtemachen. Gegebenenfalls müssen die widerstreitenden Interessen gegeneinander abgewogen werden. Notfalls entscheidet das Gericht. Wiegen die Mieterinteressen schwerer, kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängert werden.

Die Härtefallregelung ist im § 574 BGB geregelt. Die Gerichte entschieden in folgenden Fällen zugunsten des Mieters:
- aus Altersgründen
- bei langer Mietdauer
- bei Schwangerschaft
- bei Prüfungsstress
- bei kleinen Kindern
- wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann