Untermiete bedeutet, dass der Hauptmieter seine Wohnung oder einzelne Räume Dritten überlässt und dafür Miete bezieht. Grundsätzlich muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Wer unerlaubt untervermietet, riskiert eine fristlose Kündigung des Mietvertrages. Es ist jedoch ein Unterschied, ob man die ganze Wohnung untervermietet oder nur einen Teil wie Rechtsanwalt Kay P. Rodegra erklärt: „Die Untervermietung der ganzen Wohnung bedarf der Zustimmung des Vermieters. Bei einer Teiluntervermietung hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung durch den Vermieter, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann – zum Beispiel, wenn sich ein Student die Drei-Zimmer-Wohnung nicht alleine leisten kann oder von einem Ehepaar einer stirbt und der andere nicht alleine wohnen will. Die Zustimmung sollte man sich schriftlich vom Vermieter bestätigen lassen. In seltenen Fällen ist die Erlaubnis im Mietvertrag bereits enthalten. Wird die Untervermietung der gesamten Wohnung abgelehnt, hat man als Mieter ein Sonderkündigungsrecht von drei Monaten. Das gilt auch bei befristeten Mietverhältnissen."
Es gibt Fälle, in denen keine Zustimmung des Vermieters nötig ist, zum Beispiel wenn Familienangehörige – neuer Ehegatte, Kinder (bei getrennt lebenden Eltern) – mit in die Wohnung einziehen wollen. Die Wohnung darf nur nicht überbelegt werden – beispielsweise sechs Personen in einer Zwei-Zimmer-Wohnung. „Wenn man mit seinem neuen Partner zusammenziehen will, bedarf es der Zustimmung des Vermieters, die er aber in der Regel erteilen muss“, so Mietrechtsexperte Rodegra.
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Hauptmieter haftet
„Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch für Schäden, die aus dem Untermietverhältnis entstehen“, warnt Rodegra. Der Hauptmieter ist in der Pflicht: „Der Hauptmieter muss seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gegenüber dem Vermieter nachkommen. Ob auch der Untermieter beispielsweise bei Auszug renovieren muss, hängt von den Regelungen im Untermietvertag ab.“
Man sollte auf jeden Fall einen schriftlichen Mietvertrag mit dem Untermieter abschließen und sich nicht auf mündliche Absprachen verlassen. Auch ein Übergabeprotokoll sei wichtig, so Kay P. Rodegra. Infos gibt es bei den örtlichen Mietervereinen und auch bei Fachanwälten für Mietrecht.
An Touristen vermieten
Wer an Touristen vermieten möchte, kann das tun – Rechtsanwalt Rodegra weist darauf hin, dass es in diesem Fall einiges zu beachten gilt: „Wohnt man selbst zur Miete, muss der Vermieter gefragt werden. Man erzielt Einnahmen aus der Vermietung und muss diese versteuern. Man muss öffentlich-rechtliche Vorschriften seiner Gemeinde (bzw. des Bundeslandes) beachten, ob eine Privatwohnung für Touristen vermietet werden darf. Es gibt sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Privater Wohnraum darf gegebenenfalls nicht zu gewerblichen Zwecken genutzt werden – im Zweifel benötigt man eine Genehmigung.“
Wer als Mieter seine Wohnung an Touristen überlässt, muss wissen: „Für Schäden, die die Bewohner anrichten, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter“, so Rechtsanwalt Rodegra.
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