Grundsteuer: Immobilienbesitzer befürchten Anstieg

Ab 2025 wird die neue Grundsteuer fällig, rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland wurden neu bewertet. Noch immer wissen die meisten Immobilieneigentümer in Deutschland nicht, wie viel sie künftig zahlen müssen. Das entscheidet sich erst, wenn die Kommunen ihre Hebesätze für das kommende Jahr bekannt geben. Viele befürchten eine steigende Grundsteuer.

In den vergangenen Monaten trudelten die Grundsteuerwertbescheide bei Immobilienbesitzern ein - in der Regel mit deutlich höheren Werten. Kein Wunder, basierten doch die früheren auf völlig veralteten Einheitswerten. Im Westen stammen die Werte noch aus dem Jahr 1964, in den ostdeutschen Ländern gar von 1935. Seither sind die Grundstücks- und Immobilienwerte jedoch erheblich gestiegen.

Diesem Umstand trug das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil von 2018 Rechnung, in dem es den Gesetzgeber aufforderte, die Grundsteuer zu korrigieren und zu reformieren.

Deshalb mussten alle 36 Millionen Liegenschaften im Land neu bewertet werden. Stichtag der Wertbestimmung war der 1. Januar 2022. Auf dieser Grundlage wurden die Bodenrichtwerte für die Grundsteuer neu berechnet. Ein bürokratischer Kraftakt für die Finanzämter, bei dem vom Einfamilienhäuschen, der Gründerzeitvilla und der Mietskaserne bis zur Streuobstwiese sämtliche Immobilien und Grundstücke neu bewertet wurden.

Das Ergebnis verschreckte Besitzer, weil sich die Grundsteuerwerte teils vervielfachten. Viele Hausbesitzer nutzten die einmonatige Widerspruchsfrist gegen den Grundwertbescheid.

Der Bundesfinanzhof machte nun kürzlich in zwei Musterverfahren Betroffenen Hoffnung: Wer nachweisen kann, dass der Wert zu hoch angesetzt ist, weil etwa die Lage, oder andere Faktoren, wie Lärm, oder eine Hanglage den Wert mindern, kann unter Umständen den Grundwert reduzieren. Bisher ist dies allerdings nur in Baden-Württemberg gesetzlich vorgesehen.

Eigentümer müssen durch ein qualifiziertes Gutachten (das sie selbst zahlen müssen) nachweisen, dass der tatsächliche Wert von Grund und Boden zum 1. Januar 2022 mehr als 30 Prozent nach unten abweicht vom Bodenrichtwert des durchschnittlichen Grundstücks.

In den aktuellen Musterverfahren in Rheinland-Pfalz, die vom Bund der Steuerzahler (BdSt) und von H&G unterstützt werden, hat der Bundesfinanzhof allerdings noch kein Urteil gefällt, sondern lediglich einen Beschluss verfasst und die Verfahren an das Finanzgericht zurückverwiesen.

Der Bund der Steuerzahler strebt darüber hinaus mit weiteren Musterklagen auch eine verfassungsrechtliche Überprüfung der Grundsteuerberechnung an. Entscheidungen aus Karlsruhe gelten dann automatisch für alle Eigentümer. Dieser Prozess dürfte aber noch einige Zeit in Anspruch nehmen und der Ausgang ist ungewiss.

Deshalb gilt vorerst: Die neue Grundsteuer müssen erstmal alle zahlen. Wie hoch sie allerdings tatsächlich ausfällt, werden die meisten Steuerzahler wohl erst Anfang 2025 wissen, wenn sie den Grundsteuerbescheid in den Händen halten.

Grund dafür ist die umständliche Berechnungsart: Der Grundsteuerwert wird mit einer landeseigenen Messzahl multipliziert und dann noch mal mit dem Hebesatz der Kommune. Die Hebesätze rechnen die Kommunen derzeit noch aus. Mancherorts dürfte es Winter werden.

Vielfach nehmen Kommunen die Grundsteuerreform auch zum Anlass, die Steuerschraube anzuziehen und heben ihre Hebesätze kräftig an. Eigentlich sind die Kommunen gehalten, die Reform "aufkommensneutral" umsetzen, das heißt, am Ende sollen die Steuereinnahmen insgesamt die gleiche Höhe haben wie vor der Reform.

Dass sie sich nicht daran halten liegt dem Steuerzahlerbund zufolge an der äußerst angespannten Finanzlage der Kommunen. Die Kommunen stünden unter Druck wegen steigender Löhne, einer wachsenden Zahl von Flüchtlingen, eines insgesamt höheren Preisniveaus und gestiegener Zinsen.

Doch nicht überall steigen die Hebesätze: In Berlin etwa soll der Hebesatz für bebaute und bebaubare Grundstücke ab 1. Januar 2025 von 810 Prozent auf 470 Prozent sogar kräftig gesenkt werden. Das beschloss der Berliner Senat bereits im Mai. Auch viele Gewerbegrundstücke kommen vergleichsweise günstig weg, weil sie zuvor jahrzehntelang im Verhältnis zu Wohngrundstücken zu hoch bewertet waren. So gibt es wie immer Gewinner und Verlierer.