Mietkauf: Immobilien schon mit der Miete abbezahlen

Immobilienkauf:Das Haus schon mit der Miete abzahlen

von Svetlana Leitz

29.10.2024 | 06:41

Mit einem Mietkauf lässt sich eine Immobilie auch dann erwerben, wenn übliche Finanzierungswege nicht in Frage kommen. Für wen sich das lohnen kann und worauf es dabei ankommt.

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Wer eine Wohnung oder ein Haus nicht klassisch finanzieren kann, hat mit dem Mietkauf eine weitere Option.

Quelle: dpa

Beim sogenannten Mietkauf leben Käufer zuerst einige Zeit zur Miete, bevor sie das Haus oder die Wohnung kaufen. "Der Mietkauf ist eine Form des Immobilienkaufs, allerdings gestreckt über eine gewisse Zeit", sagt Astrid Zehbe, Pressereferentin des Eigentümerverbands "Haus & Grund". Zur Finanzierung gibt es verschiedene Modelle - allerdings lohnen sie sich nicht für alle.

Zwei Mietkauf-Modelle

Beim klassischen Mietkauf-Modell setzen Käufer und Verkäufer einen individuellen Vertrag auf, der den Mieter verpflichtet, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu kaufen. Die gezahlte Miete fließt zum Teil in die Finanzierung ein. Zum Kaufzeitpunkt - in der Regel nach zehn bis 20 Jahren - wird dann noch eine Restsumme beglichen.

Beim Optionskauf-Modell beteiligt sich der Mieter an einer Wohnungsgenossenschaft, die die Immobilie kauft. An einem festgelegten Stichtag bekommt der Mieter die Option, die Wohnung oder das Haus zu kaufen. Das ist aber nicht verpflichtend.

Bei einem Mietkauf-Vertrag sind Käufer und Verkäufer relativ frei: "Man kann ihn entsprechend der eigenen Bedürfnisse ausgestalten, er muss formal und auch inhaltlich allerdings bestimmte Anforderungen erfüllen", sagt Zehbe.

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Was ist wichtig beim Vertrag?

Wichtig ist zunächst, alle Abmachungen mit dem Verkäufer rechtssicher in einem Vertrag festzuhalten. Kaufinteressierte sollten sich niemals auf mündliche Zusagen verlassen. Ein Mietkauf-Vertrag enthält Elemente eines Miet- und eines Kaufvertrags. Beide Teile muss ein Notar beurkunden, nur dann ist der Vertrag gültig.

Der Mietkauf-Vertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht ausdrücklich geregelt. Das heißt einerseits, beide Parteien können den Vertrag so gestalten, dass es für alle gut passt. Andererseits bedeutet der Mangel an Vorgaben aber auch, dass eine genaue Prüfung erfolgen sollte, auf welche Rechte und Pflichten man sich einlässt.

Hier ist es immer ratsam, sich juristische Hilfe zu suchen, gegebenenfalls auch steuerrechtlich.

Astrid Zehbe, Pressereferentin des Eigentümerverbands "Haus & Grund"

Auf dem freien Markt sind Mietkäufe eher unüblich, weiß Expertin Zehbe: "Wenn doch, sind es oft Immobilien, die irgendwie schwierig sind." In vielen Fällen seien zum Beispiel die Lage oder der Zustand nicht gut. Wäre das Objekt leicht verkäuflich, würden viele Verkäufer den komplizierten und langwierigen Mietkauf wohl eher vermeiden.

Unterschätzen sollte man außerdem nicht den Zeithorizont, über den man einen Vertrag schließt. Die Vertragspartner sollten überlegen, welche Risiken ein Vertrag zum Beispiel über zehn Jahre birgt: Ist eine mögliche Insolvenz oder gar der Tod einer der Parteien abgesichert? Wie entwickelt sich der Marktwert der Immobilie in dieser Zeit? Wer trifft in der Zeit welche Entscheidungen für das Haus?

Kaufinteressierte sollten hinterfragen, welche Motive der Verkäufer hat, einen Mietkauf anzubieten. Häufig finden diese Kaufmodelle zwischen Verwandten oder Freunden statt, um eine Immobilie flexibel weiterzugeben. Herrscht ein Vertrauensverhältnis, braucht es diese Bedenken natürlich nicht.

Mietkauf häufig eine teure Option

Die Idee, das Haus schon mit der Miete abzuzahlen, klingt erst mal verlockend. Beim Optionskauf-Modell erwerben Kaufinteressierte das Recht auf den späteren Kauf allerdings häufig mit einer vergleichsweise hohen Miete. Beim klassischen Mietkauf sollten Käufer unbedingt darauf achten, wie hoch der Tilgungsanteil der Miete ist: "Der Tilgungsanteil sollte möglichst hoch sein, mindestens 80 Prozent", rät Zehbe. Ein hoher Tilgungsanteil bedeutet, dass der Großteil der Miete in die Finanzierung der Immobilie geht.

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Bei Mietkauf entfallen Fördergelder

Die Expertin sagt, dass eine klassische Finanzierung oft die günstigere Option sei. Beide Möglichkeiten gegenzurechnen ist auf jeden Fall ratsam. Außerdem: Für Mietkäufe gelten staatliche und kommunale Förderungen, wie etwa das Baukindergeld oder KfW-Programme, meist nicht.

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Geht es nicht um einen Verkauf zwischen Verwandten oder Freunden, sondern ausschließlich um wirtschaftliche Interessen, lohnen sich Mietkäufe in viele Fällen nur für Kaufinteressierte mit eingeschränkten Wahlmöglichkeiten. Für Menschen, die nicht direkt kaufen können und die einen Baukredit nicht so leicht oder gar nicht bekommen, etwa wegen zu wenig Eigenkapital oder einer Selbstständigkeit, kann ein Mietkauf aber eine Alternative sein.

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Quelle: ZDF

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