Hauskauf: Die Finanzierung vom Eigenheim genau berechnen

Wer eine Immobilie kaufen möchte oder vorhat ein Haus zu bauen, sollte zunächst ermitteln, welche monatliche Belastung möglich ist - ohne sich in der Lebenshaltung zu stark einschränken zu müssen. Dabei sollte auch ein gewisser Puffer bedacht werden, falls sich die Einkommensverhältnisse ändern. Die entscheidende Frage dabei ist: Wie viel Schulden kann man sich dauerhaft leisten?

Üblicherweise wird dabei Eigen- und Fremdkapital kombiniert. Als Eigenkapital zählt dabei jedes Geld, das nicht bei der Bank ausgeliehen wird. Es kann sich also lohnen, auch in der Verwandtschaft nachzufragen und sich zum Beispiel das eigene Erbe früher auszahlen zu lassen. Fremdkapital können Interessierte unter anderem über Bank-Darlehen, Bausparverträge und Fördermittel erhalten.

In der Regel gilt: Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto günstiger sind Darlehen.

Immobilien können auch ohne Eigenkapital finanziert werden, auch 100 Prozent-Finanzierung genannt. Wer zudem auch die Nebenkosten ohne Eigenkapital bezahlen möchte, kann die eigene Immobilie auch zu 110 Prozent finanzieren.

Zur Orientierung nennt Helmut Weigt, Finanzierungsexperte im Verband Wohneigentum e. V., drei Regeln: Laut der goldenen Regel sollten maximal 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Zahlung des Darlehens verplant werden. Die silberne Regel erlaubt bis zu 40 Prozent und die bronzene maximal 50 Prozent.

Die Frage richte sich aber besonders nach den eigenen Lebenshaltungskosten. Grob bestimmen könnten Interessierte ihren individuellen Satz so: Die derzeitige Kaltmiete gegebenenfalls mit einem Teil des Sparbetrags addieren, den sie monatlich zusätzlich beiseitelegen. Diese Summe könnten sie zur Abtragung eines Darlehens nutzen. Der Experte warnt aber vor "Selbstüberschätzung".

Mit einem Bausparvertrag sichern sich Käufer ein Darlehen zu einem festgelegten Zinssatz in zum Beispiel zehn Jahren - eine Art Wette auf die Zinsentwicklung. Wer heute einen Bausparvertrag zu niedrigeren Zinsen abschließt, zahlt möglicherweise weniger als bei einem Darlehen in zehn Jahren.

Der Experte rät von Finanzierungsmodellen mit hohen Bausparsummen eher ab: "Die hohe Ansparquote des Sparvertrages und die relativ kurze Tilgungsperiode führen oft zu einer relativ hohen monatlichen Finanzierungsrate", erklärt Weigt. Zudem seien sie zum Teil teurer als ein einfaches Darlehen. Dennoch sollte jeder Vertrag einzeln geprüft werden.

Kleinere Bausparverträge mit Summen unter 50.000 Euro könnten dagegen als Vorsorge für künftige Reparaturen sinnvoll sein. Für solche Beträge fallen bei Ratenkrediten oft höhere Zinsen an.

Wichtig ist, auch die Nebenkosten einzukalkulieren. Denn durch Grunderwerbsteuer und die Eintragungen ins Grundbuch können Kosten von fünfeinhalb bis achteinhalb Prozent des Kaufpreises anfallen. Bei einer Immobilie zum Kaufpreis von 400.000 Euro lägen die Nebenkosten zwischen 22.000 und 34.000 Euro.

Hinzu kommen gegebenenfalls die Kosten für das Maklerbüro, die zwischen rund dreieinhalb und siebeneinhalb Prozent liegen können. Wie hoch die Kaufnebenkosten genau sind, hängt unter anderem von dem Bundesland ab, in dem die Immobilie steht.

Grundsätzlich gilt: Überlegen Sie lieber zweimal, bevor Sie sich festlegen. Denn es ist wichtig, dass Sie Ihre Kreditrate dauerhaft und verlässlich tragen können.